Illustratie: Job van Gelder
Een stukje gemeentegrond dat bij de tuin is getrokken. Het paadje over het terrein van de buren om in je achtertuin te komen. De parkeerplaats pal voor je garagedeur. Vanaf 1 januari zou het zomaar kunnen zijn dat je er voor eeuwig en altijd recht op hebt.
Iedereen heeft er weleens van gehoord: verjaring. Meestal gaat het dan om misdaden. Maar verjaring kan zich veel dichter bij huis afspelen. Per 1 januari 2012 kan het veel mensen blij maken, terwijl anderen hun verlies moeten nemen.
Wie een stuk grond in eigendom heeft, dat door iemand anders wordt gebruikt, heeft, in juridische termen, te maken met een erfdienstbaarheid. Het erf van de een is dienstbaar aan de ander. Dat kan zo afgesproken zijn, er kan voor worden betaald, het kan zelfs door de notaris in een akte zijn vastgelegd. In dat geval is er niets aan de hand.
Mondje dicht
Anders wordt het als het gewoon gebeurt, zomaar, zonder afspraken. Iemand vond dat stukje gemeentegroen achter het huis maar armoedig en kon er zelf eigenlijk iets veel leukers mee doen. Dus trok hij het bij zijn tuin.
Hij legde wat stoeptegels neer, plantte een haag en voilà, de tuin was een meter dieper. Geen haan die er ooit naar kraaide. De gemeente deed er niets aan of had het niet eens in de gaten. En hij dacht: mondje dicht.
Terugeisen
"Je zou verjaring een beloning van slecht gedrag kunnen noemen", zegt notaris Siebe Kuipers van Smalbraak Notarissen in Deventer. Want wie dat zwijgen maar lang genoeg volhoudt - twintig jaar om precies te zijn - is op een goede dag zomaar de eigenaar van dat extra stukje grond.
Dan mag de gemeente haar grond niet meer terugeisen. De wetgever redeneert namelijk: als iemand er twintig jaar lang niets tegen deed, dan had-ie er blijkbaar geen bezwaar tegen. En dan kan de situatie ook maar het best wettelijk worden geregeld.
Overpad
Zo wordt iemand dus, simpelweg door in gebruik te nemen wat niet van hemzelf is, op de lange duur toch een beetje grootgrondbezitter. En dat is nieuw, tenminste wat betreft een recht van overpad dat door verjaring ontstaat.
Want vroeger kon je niet zomaar je recht doen gelden op een lapje grond, en al helemaal niet claimen dat je recht van overpad officieel was geworden omdat je al jaren via de tuin van de buren naar je eigen achtertuin liep.
Uur U
Zeker dat laatste is pas zo sinds 1 januari 1992, toen de boeken 3 en 5 van het nieuw Burgerlijk Wetboek van kracht werden. Daarin zijn de regels over verjaring en erfdienstbaarheden opgenomen. Omdat er sinds die datum bijna twintig jaar zijn verstreken, nadert nu voor veel bezitters van onroerend goed - en voor landjepikspelers - het uur U.
Het klinkt eenvoudig, maar eigenlijk is verjaring ingewikkeld. De verjaring waar het hier om gaat, heet 'verkrijgende verjaring'. De gebruiker verkrijgt dan het recht op het gebruik simpelweg doordat de tijd verstrijkt. Maar er zitten natuurlijk wel een paar 'maren' aan vast.
Fotoalbum
De eerste 'maar' is dat je moet kunnen bewijzen dat je het recht dat je zegt te hebben, inderdaad bezit. Kuipers: "Ons kantoor had laatst nog zo'n kwestie met een recht van overpad. We moesten terug naar een vorige bewoner, die inmiddels in het bejaardenhuis zit. Met het foto-album op schoot, kun je dan constateren dat zo'n paadje er inderdaad al langer dan twintig jaar ligt."
In het geval van dat groenstrookje is het niet genoeg als je de plantjes van de gemeente water geeft of je luie stoel er dag en nacht tussen laat staan. De situatie moet zó zijn, dat voor iedereen duidelijk is dat het om 'jouw' grond gaat. Formeel ben je geen eigenaar, maar je gebruikt de grond wel alsof deze van jou is. In juridische termen 'bezit' je de grond dan. Er moet dus een hek omheen staan, of een ondoordringbare haag, zodat niemand erover zal twijfelen bij wie het lapje grond hoort.
Vergoeding
De andere 'maar' is alleen een 'maar' voor de gebruiker. De échte eigenaar van het onroerend goed kan namelijk nog een spaak in het wiel steken. Want die zit er waarschijnlijk niet op te wachten dat zomaar ineens een erfdienstbaarheid op zijn grond wordt gevestigd zonder dat daar iets over is afgesproken of zonder dat er een vergoeding tegenover staat.
De spaak in het wiel van verjaring heet stuiting. Een verjaring stuiten is hetzelfde als de termijn afbreken. Je zegt als eigenaar in feite: ik weet dat die twintig jaar lopen, maar ik laat het niet zover komen en ik vorder mijn rechten terug.Een heleboel vormen van verjaring kun je stuiten door een brief te schrijven. Maar bij verkrijgende verjaring is dat niet genoeg.
Er is namelijk helemaal niets op papier terug te vinden en dus moet de rechter eraan te pas komen. Dat betekent dat na het schrijven van die brief binnen een halfjaar een gerechtelijke procedure moet worden gestart. Gebeurt dat niet, dan loopt de verjaringstermijn gewoon door.
Situatie
De rechter gaat de zaak goed bekijken. Het is niet automatisch zo dat de eigenaar iedereen maar van z'n grond kan weren omdat hij er geen zin meer in heeft. Notaris Kuipers: "Als je bijvoorbeeld altijd over de grond van de buren naar je eigen schuur bent gelopen, die verderop staat, dan kijkt de rechter naar de feitelijke situatie. Als er een poort in jouw tuinmuur zit, is het aannemelijk dat je die ook gebruikt. Dan krijgt de gebruiker dus toch de erfdienstbaarheid."
En dan volgt de laatste 'maar'. Als een verkrijgende verjaring rechtsgeldig is geworden, is de zaak afgedaan. De erfdienstbaarheid of de nieuwe eigendomssituatie mogen worden vastgelegd in een notariële akte, maar het hoeft niet per se. Wie het niet laat vastleggen bij de notaris loopt wel een risico. Als je huis en tuin gaat verkopen, staat dat laatste stukje grond dus niet in de registers van het Kadaster. En dat kan bij de verkoop voor verwarrende en vervelende situaties leiden - met alle mogelijke kosten van dien.
© Gelderlander 2012, op dit artikel rust copyright.
Sorteer reacties
